La prueba de Radón en Florida: quién debe hacerla y qué significa el resultado

En todos los condados de Florida hay viviendas cuyas pruebas han superado el nivel de acción federal para el radón. Aproximadamente una de cada cinco viviendas de Florida que se han analizado supera ese nivel.

Y Florida nunca ha fijado un nivel de acción propio.

Esa combinación sorprende a mucha gente, y es el punto de partida correcto, porque casi todo lo demás sobre el radón en este estado se desprende de ella.

Florida certifica a quien mide, no el número

Florida regula el radón mediante la sección 404.056 de los Estatutos de Florida y el Capítulo 64E-5 del Código Administrativo de Florida. Lo que hacen esas normas es certificar a las personas que miden y mitigan, definir cómo se realizan y registran las mediciones, y exigir pruebas en un grupo específico de edificios.

Lo que no hacen es declarar un número por encima del cual un edificio es inseguro. Florida no tiene un nivel de acción propio.

El punto de referencia que todos usan en su lugar es la cifra federal de 4.0 picocuries por litro (pCi/L), publicada por la Agencia de Protección Ambiental (EPA). Vale la pena ser preciso sobre lo que significa esa cifra: es el nivel a partir del cual la EPA recomienda tomar medidas, no una frontera entre lo seguro y lo peligroso. El riesgo del radón es continuo. No empieza en 3.9 ni se vuelve real en 4.1.

El principio que llena ese vacío es ALARA, siglas en inglés de “tan bajo como sea razonablemente posible”. Un resultado de 3.2 no es un aprobado. Es un número más bajo que 4.5, y reducirlo aún más puede valer la pena.

Quién está realmente obligado a hacer la prueba

Para la mayoría de las propiedades en Florida, la prueba de radón es voluntaria. No existe un requisito general de hacerle la prueba a una vivienda, ni antes de venderla ni en ningún otro momento.

Sí existe un requisito de prueba obligatoria, y se aplica a los edificios que atienden a niños. Según la sección 404.056(4), la medición es obligatoria en escuelas públicas y privadas desde kínder hasta el grado doce, en guarderías con licencia y en centros de cuidado de veinticuatro horas, cuando esos edificios se encuentran en condados que el Departamento de Salud ha designado como de nivel intermedio o elevado.

La medición debe cubrir el veinte por ciento de los espacios habitables del primer piso.

Esta es la parte de la que los operadores suelen enterarse por otra persona. Una escuela o guardería cambia de dueño, o una ciudad pide un certificado durante una revisión de licencia, y la obligación aparece con una fecha límite incluida.

El aviso en la venta de una propiedad no es una prueba

La sección 404.056(5) exige un aviso sobre el radón en ciertas transacciones inmobiliarias. Los compradores e inquilinos en Florida ven ese párrafo con frecuencia, y muchísimos lo interpretan como prueba de que algo se revisó.

No lo es. El aviso indica que el radón existe, que puede acumularse en los edificios y que la prueba es la forma de saberlo. No informa nada sobre el edificio que usted tiene delante. Si quiere saber cuánto radón hay en ese edificio, alguien tiene que medirlo.

Dos cosas que Florida no hace, aunque la industria diga lo contrario

Ambas aparecen en material publicitario por todo el estado, y ambas son incorrectas en aspectos que importan.

•Florida no aprueba laboratorios. No existe tal cosa como un laboratorio de radón aprobado por el DOH. El término correcto es Laboratorio Reconocido por Florida (Florida Recognized Laboratory). Los laboratorios obtienen su aprobación a nivel nacional, a través de los programas de competencia reconocidos, y el Departamento permite enviar muestras a los laboratorios que figuran en esa lista. Una empresa que anuncia un laboratorio aprobado por el estado está describiendo algo que no existe. Es un detalle pequeño por sí solo, pero es un indicador razonable del cuidado con que describe el resto de su trabajo.

•Florida no sigue las normas nacionales de consenso.Las normas ANSI y AARST son las que publican los organismos nacionales, y son buenos documentos. Pero las reglas de Florida no se basan en ellas. El estado opera con su propio código administrativo, y la orientación de apoyo a la que remite Florida es la Guía del Ciudadano sobre el Radón y la Guía sobre el Radón para Compradores y Vendedores de Viviendas, ambas de la EPA. Un técnico que trabaja según la norma nacional, porque es lo que publica la organización nacional, puede estar trabajando con un documento distinto al que Florida realmente hace cumplir.

En qué consiste realmente una medición

Una medición a corto plazo es el punto de partida normal. En la práctica, significa un dispositivo colocado durante un mínimo de cuarenta y ocho horas, en condiciones de edificio cerrado, en un lugar elegido para representar el espacio ocupado y no para obtener un número cómodo.

Las condiciones de edificio cerrado importan más que cualquier otra cosa de la lista. El radón se acumula en interiores. Una prueba realizada con las ventanas abiertas, o en un edificio que un empleado bien intencionado está ventilando, dará un resultado bajo y no servirá de nada. Quien coloque un dispositivo debe explicárselo a quien tenga las llaves, y todo informe debe indicar si se mantuvieron esas condiciones.

Además, una medición defendible registra un conjunto específico de datos:

•El tipo de dispositivo y el número de serie de cada dispositivo colocado.

•La fecha y la hora de colocación y de retiro, a partir de las cuales se calcula el período de exposición.

•La ubicación exacta de cada dispositivo y por qué se eligió ese lugar.

•Una medida de control de calidad, normalmente dos dispositivos colocados uno junto al otro como par duplicado, para poder comparar ambos resultados entre sí.

•El laboratorio que realizó el análisis.

•Si se mantuvieron las condiciones de edificio cerrado durante todo el período.

En las pruebas obligatorias, los resultados se reportan al Departamento en su propio formulario. Ese formulario, y no un correo electrónico del laboratorio, es el registro oficial.

Los registros duran más que las personas que pidieron la prueba

Los registros de medición deben conservarse durante cinco años. Los registros relacionados con las pruebas obligatorias y con la exposición se conservan durante veinte.

Veinte años es más tiempo del que la mayoría de los directores de guardería permanecen en el cargo, y bastante más de lo que sobreviven la mayoría de los sistemas de archivo. Si usted opera un centro sujeto a pruebas obligatorias, el consejo práctico es guardar el informe en un lugar institucional y no personal, porque la obligación va unida al edificio y no a quien haya organizado la prueba.

Lo que un solo resultado dice, y lo que no dice

Una medición de cuarenta y ocho horas es una instantánea de un edificio que no se queda quieto. La concentración de radón cambia con la estación, con la presión barométrica y la lluvia, con la forma en que se ocupa el edificio y con el funcionamiento del aire acondicionado. La misma habitación puede dar números muy diferentes en marzo y en agosto.

Eso no hace que la prueba a corto plazo sea poco confiable. Hace que un solo número sea un punto de partida y no un veredicto. Un resultado cercano al nivel de acción generalmente merece una medición de seguimiento antes de que alguien se comprometa con la mitigación, y un resultado muy por encima merece acción, no otra prueba.

Una distinción más que vale la pena tener presente: en Florida, la medición y la mitigación son actividades certificadas por separado. La persona que mide su edificio y la persona que instala un sistema para reducir el radón trabajan bajo certificaciones diferentes, y hay buenas razones para que sean personas distintas.

Si usted opera una escuela o una guardería.Tres cosas. Averigüe si su condado está designado como de nivel intermedio o elevado, porque ese solo dato decide si algo de esto es opcional para usted. Si no es opcional, busque el último informe de medición y revise su fecha, no solo que exista. Y guárdelo donde el edificio guarda sus registros, no en los archivos personales de un director, porque la obligación de conservarlo dura veinte años y sobrevivirá a varios cambios de personal.

Si usted está comprando una vivienda en Florida.El párrafo de aviso en su contrato no es un resultado de prueba. La prueba es económica comparada con casi cualquier otro rubro de una transacción inmobiliaria, y es una de las pocas cosas que todavía se pueden medir directamente en lugar de suponer. Pregunte si se mantendrán las condiciones de edificio cerrado durante todo el período, si se colocará un dispositivo duplicado y qué laboratorio hará el análisis.

La opción gratuita, de la que nadie habla

El Departamento de Salud de Florida ofrece kits gratuitos para la prueba de radón. Para un propietario que simplemente quiere saber si hay algo de qué preocuparse, es un primer paso sensato, y no hay razón para que nadie en esta industria finja lo contrario.

Una medición profesional justifica su costo cuando el resultado tiene que ser defendible ante otra persona: un regulador, un comprador, un organismo de licencias, una aseguradora o un tribunal. Ese es un trabajo distinto a satisfacer su propia curiosidad, y vale la pena ser honesto sobre cuál de los dos necesita.

Sobre el autor.

Raymond Ward es Evaluador de Moho (MRSA-2391), Remediador de Moho (MRSR-3879) e Inspector de Viviendas (HI1164) con licencia en Florida, y director de All Inspections 4U Environmental en Miami, Florida. Es miembro de NORMI, instructor de CCPIA que enseña principalmente en español y proveedor de educación continua aprobado por el DBPR, y desarrolla cursos de evaluación de moho, inspección de viviendas, mitigación de vientos e inspección de edificios comerciales. Trabaja en la industria de inspecciones desde 2002 y tiene licencia desde 2012.

•Inspecciones residenciales y ambientales:allinspections4u.com  |  allinspections4u@gmail.com

•Inspecciones comerciales, evaluaciones de propiedades y recertificaciones:commercialinspections4u.com  |  commercial@allinspections4u.com

•Teléfono para ambas:954-802-8524

Si necesita una medición de radón en el sur de Florida, o desea conversar sobre cualquier tema de este artículo, comuníquese con nosotros.

Las referencias corresponden a la sección 404.056 de los Estatutos de Florida, incluidas la subsección (4) sobre pruebas obligatorias y la subsección (5) sobre el aviso en transacciones inmobiliarias, y al Capítulo 64E-5 del Código Administrativo de Florida, que abarca la certificación, la práctica de medición y la conservación de registros. La cifra de 4.0 picocuries por litro es el nivel de acción de la Agencia de Protección Ambiental de los Estados Unidos; Florida no ha adoptado un nivel de acción propio. La orientación de apoyo es la Guía del Ciudadano sobre el Radón y la Guía sobre el Radón para Compradores y Vendedores de Viviendas, ambas de la EPA. Este artículo describe el marco normativo tal como se entendía en septiembre de 2026 y constituye un comentario profesional, no asesoría legal. Quien deba tomar una decisión de cumplimiento debe consultar el texto vigente de las normas y comunicarse directamente con el Departamento de Salud de Florida.